9 мин

6 мая

Какие документы нужны для продажи квартиры

Перед продажей квартиры важно собрать полный пакет документов. Без него сделка может затянуться или сорваться. Рассказываем, какие бумаги понадобятся в любом случае, а какие — только при особых обстоятельствах. А ещё — как провести сделку быстро и безопасно с сервисом М2.

Обязательные документы: без них сделка не состоится

Этот список документов для продажи квартиры понадобится независимо от того, кто её продаёт или покупает. Без него не получится передать право собственности.

Паспорт продавца

Без паспорта нельзя провести никакую сделку с недвижимостью. Это основной документ каждого гражданина — он обязателен, чтобы продать или купить квартиру.

Если в сделке участвует несколько собственников, понадобятся паспорта каждого из них. А если кто-то из владельцев — ребёнок до 14 лет, вместо паспорта используют свидетельство о рождении.

Как проверить подлинность и действительность паспорта — рассказываем в этой статье: https://m2.ru/media/article/kak-proverit-podlinnost-pasporta-pri-sdelkakh-s-nedvizhimostyu/

Выписка из ЕГРН

Выписка из ЕГРН подтверждает, что продавец является собственником квартиры. Её должен заказать сам владелец, иначе его персональные данные не будут указаны в документе.

Если продавец приобрёл квартиру до 2016 года, у него могло сохраниться бумажное свидетельство о праве собственности. Оно тоже может служить подтверждающим документом. Но не настолько достоверным, как выписка: за прошедшие годы информация в свидетельстве могла устареть.

Технически заключить договор можно без свидетельства о праве собственности. Но это опасно для покупателя: если он не проверит продавца, в случае спора его могут не признать добросовестным. Поэтому практически все покупатели требуют перед сделкой свежую выписку из ЕГРН.

Правоустанавливающий документ

Это документ-основание, который показывает, как именно у продавца появилось право на квартиру. Например:

если продавец когда-то купил эту квартиру — нужен договор купли-продажи с прошлой сделки;
если купил квартиру на этапе строительства — договор долевого участия и акт приёма-передачи;
если получил квартиру в подарок — договор дарения недвижимости;
если унаследовал — свидетельство о вступлении в наследство;
если приватизировал — договор приватизации и так далее.

Бывает, что правоустанавливающий документ теряется, особенно если квартира в собственности давно. Тогда нужно его восстановить — это можно сделать у нотариуса или через Росреестр.

Если у квартиры долгая история собственности и ей владело много людей, покупатель может потребовать у продавца документы обо всех переходах права. По возможности стоит собрать и эти документы.

Чтобы сэкономить время и избежать ошибок, можно делегировать сбор документов специалистам. Например, воспользоваться сервисом «Сделка» от М2.

Договор купли-продажи

Когда все документы собраны, пора переходить к договору купли-продажи. Его можно:

составить самостоятельно по шаблону;
заказать у юриста, нотариуса или риелтора;
оформить через сервис «Сделка» от М2: юристы по недвижимости с опытом от 10 лет учтут все особенности вашей сделки.

Строгих требований к оформлению договора нет, но в нём обязательно должны быть все ключевые пункты.

Договор купли-продажи считается заключённым, когда обе стороны его подписывают. До него может быть предварительный: он фиксирует намерения сторон, но не обязывает передавать право собственности.

Документы, которые нужны в отдельных случаях

Есть документы для продажи квартиры, которые обязательны только при определённых обстоятельствах. Рассмотрим, что и когда вам может понадобиться.

Согласие супруга на сделку

В каких случаях нужно: квартира находится в общей собственности супругов или куплена в браке. Документ необходим, даже если пара уже развелась.

Как получить: вместе с супругом оформить у нотариуса.

Срок действия: не ограничен.

Если продавец приобрёл квартиру в браке, права на неё есть и у мужа, и у жены — даже после развода. Поэтому, чтобы продать недвижимость, продавцу нужно получить согласие от второго супруга. Его необходимо составить в письменном виде и заверить у нотариуса. На согласии должна быть подпись второго супруга.

Согласие других собственников

В каких случаях нужно: квартира находится в долевой собственности у нескольких владельцев.

Как получить: отправить всем собственникам письменные уведомления, получить от них письменные отказы от покупки или подождать 30 дней.

Срок действия: не ограничен.

Если квартира в долевой собственности, владелец может продать только свою долю. При этом у других собственников появляется преимущественное право покупки. Это значит, что продавец в первую очередь должен предложить долю им. Вот что понадобится сделать:

составить письменное уведомление о продаже доли и отправить всем собственникам;
убедиться, что все другие владельцы получили уведомление — например, отправить его письмом с уведомлением о вручении или передать лично в руки под подпись;
подождать 30 дней с момента вручения.

Если за эти 30 дней ни один из других собственников не сообщил, что хочет купить долю, её можно продавать кому угодно. А ещё есть возможность не ждать, если другие владельцы письменно откажутся от права покупки.

Разрешение органов опеки

В каких случаях нужно: один из собственников квартиры — несовершеннолетний.

Как получить: отправить обращение в орган опеки, предоставить доказательства, что жилищные условия ребёнка не ухудшатся.

Срок действия: не ограничен, если орган опеки не потребовал обратного.

Органы опеки следят, чтобы при сделках не нарушались права несовершеннолетних. Поэтому для продажи квартиры, частью которой владеет ребёнок, нужно согласие опеки. Получить его можно так:

отправить заявление в орган опеки и попечительства по своему району;
приложить к заявлению описание деталей сделки и документы, подтверждающие её законность.

Также в заявлении стоит указать, что именно семья готова сделать, чтобы не ущемить права несовершеннолетнего. Например, взять на себя обязательства купить новую квартиру и выделить ребёнку долю, равную прошлой.

Орган опеки изучит обстоятельства и выдаст ответ: разрешение или отказ в сделке. В разрешении он может указать условия, которые нужно выполнить для продажи квартиры, и срок действия документа. Если же от опеки пришёл отказ — его можно обжаловать через суд.

Доверенность на совершение сделки

В каких случаях нужна: вместо продавца действует другой человек — его представитель.

Как получить: оформить у нотариуса или через сайт Федеральной нотариальной палаты.

Срок действия: 1 год, если иное не указано в доверенности.

Если продавец не может присутствовать на сделке сам, за него выступает доверенное лицо. Для этого нужно оформить доверенность. Документ подтверждает, что у другого человека есть полномочия совершать сделки от лица продавца.

Оформить доверенность можно двумя способами:

прийти к нотариусу и передать ему паспортные данные будущего представителя — этот способ быстрее, доверенность можно получить в тот же день;
заказать доверенность через сайт Федеральной нотариальной палаты — понадобится авторизация через Госуслуги.

При оформлении доверенности нужно быть осторожным. Часто этим документом пользуются мошенники, чтобы обманом продать квартиру и забрать деньги. Лучше оформлять её на человека, которому можно доверять: на родственника или близкого друга.

Мошенничество с доверенностью — это не единственный риск при покупке квартиры. Что ещё может произойти:

объявятся скрытые собственники и попытаются оспорить ваше право;
продавец обанкротится, а его сделки признают недействительными;
дом признают аварийным и снесут;
окажется, что в квартире прописан несовершеннолетний, и выселить его будет сложно.

Чтобы обезопасить себя от этих и других рисков, можно воспользоваться Защитой сделки от М2. Юристы проверят объект и продавца, дадут рекомендации по сделке и оформят гарантийный сертификат: если что-то случится в течение 30 лет с покупки квартиры, мы защитим вас в суде или вернём полную стоимость жилья.

Согласие банка (залогодержателя)

В каких случаях нужно: квартира находится в залоге, например по ней ещё платят ипотеку.

Как получить: направить заявку в банк, в котором брали ипотеку.

Срок действия: зависит от требований залогодержателя, то есть банка.

Иногда квартиру продают, когда она ещё находится в залоге у банка. Это разрешено, но при условии, что залогодержатель не против сделки. Поэтому сперва нужно получить его согласие.

Чтобы договориться с банком, продавец должен отправить ему заявление на выдачу разрешения. В каждом банке свой алгоритм, как это можно сделать. Чаще всего такая возможность есть в онлайн-кабинете или приложении банка. Если её нет, можно прийти в отделение банка лично.

Паспорт объекта культурного наследия

В каких случаях нужен: квартира находится в доме, который признали объектом культурного наследия.

Как получить: если паспорта нет на руках — обратиться в орган, который следит за сохранностью памятников культуры в регионе. В некоторых городах можно получить через Госуслуги.

Срок действия: не ограничен.

Объектами культурного наследия называют дома, ценные с точки зрения истории или искусства. Чаще всего это исторические здания. Такие объекты находятся под защитой государства. Даже собственник не может перестроить их или как-то навредить строению.

У каждого подобного дома есть свои документы: охранное обязательство и паспорт. При сделке владелец должен приложить копию этих документов к договору и указать в нём, что дом имеет статус объекта культурного наследия. Вот как их получить:

Иногда документы выдают собственнику, как только дом признают объектом культурного наследия.
Если этого не случилось, владелец может сам подать заявление на их выдачу. В некоторых городах это можно сделать онлайн через Госуслуги. В других придётся лично обращаться в ответственный орган — в каждом городе он свой.

Фрагмент паспорта объекта культурного наследия. Источник: admgor.nnov.ru

Рассматривать заявление могут довольно долго. Например, в Санкт-Петербурге услугу оказывают в срок до 27 рабочих дней. Так что получить паспорт лучше заранее — ещё до выставления квартиры на продажу.

Дополнительные документы для безопасной сделки

Собирать эти документы для продажи квартиры не обязательно, но их может запросить покупатель. Они помогают убедиться в юридической чистоте сделки.

Справки из ПНД и НД — о том, что продавец не наблюдается в психоневрологическом и наркологическом диспансерах. Обычно их просят, если в сделке участвуют люди преклонного возраста. Получить справки можно только в государственных медучреждениях.
Справки об отсутствии задолженностей — по коммунальным платежам и взносам за капремонт. Покупателям особенно важны долги за капремонт: в отличие от долгов по коммуналке, они переходят к новому владельцу.
Документы о переходе прав собственности — правоустанавливающие документы по всем сделкам, которые совершались с квартирой до текущей продажи. Их лучше предоставить, если у нынешнего владельца есть к ним доступ.
Документ об отсутствии зарегистрированных людей — это может быть расширенная выписка из домовой книги, справка из управляющей компании или единый жилищный документ (ЕЖД). Выписку или ЕЖД можно оформить в МФЦ.
Технический план или паспорт — бывает обязателен при ипотечной сделке, но желателен при любой. Он помогает проверить отсутствие незаконных перепланировок. Собственник может заказать план в бюро технической инвентаризации (БТИ), которое обслуживает дом.
Справка о погашении ипотеки — если владелец покупал квартиру в ипотеку, но уже погасил кредит. Получить такую справку можно в банке, в котором оформляли ипотеку.

Фрагмент технического плана квартиры. Источник: https://smway.ru/obrazets-tehnicheskogo-plana

Документы для оформления ипотеки

Если покупатель собирается брать ипотеку, ему нужно показать банку документы на квартиру. Часть из них мы уже описали: технический план или паспорт, справка об отсутствии зарегистрированных людей и другие. Но есть документы, специфичные именно для ипотеки, — вот какие.

Предварительный договор купли-продажи. Большинство банков требует оформить такой договор до сделки. В нём прописано, что стороны обязуются в определённый срок заключить основной договор. Это нужно, чтобы сделка не сорвалась, а кто-то из участников не передумал в последний момент.

Расписка о первоначальном взносе. Если продавец и покупатель уже частично расплатились друг с другом, это нужно подтвердить распиской. Её оформляют в свободной форме, но обязательно указывают:

паспортные данные сторон,
сумму переданных денег цифрами и прописью,
основание для передачи денег.

Банк выдаёт ипотеку на остаток суммы. А то, что покупатель заплатил напрямую продавцу, считает первоначальным взносом.

Отчёт об оценке. Банку нужно понимать реальную стоимость квартиры, чтобы выдать покупателю кредит. Поэтому перед сделкой квартиру нужно оценить — обратиться в оценочную компанию. Это может сделать покупатель, но участие продавца тоже понадобится. Как минимум чтобы пустить оценщика в квартиру.

Оформить ипотеку на выгодных условиях поможет сервис М2. Укажите в калькуляторе тип и стоимость недвижимости, первоначальный взнос и срок кредита, а также программу ипотеки. Мы соберём для вас предложения от разных банков. Выберите подходящее, а наши специалисты помогут подготовиться к сделке.

Краткие выводы

Чтобы продать квартиру, владелец должен заранее подготовить пакет документов. Часть из них нужна, чтобы сделку признали действительной. А часть — чтобы покупатель мог убедиться в юридической чистоте квартиры.
Обязательные документы для продажи квартиры от собственника: паспорт владельца, договор купли-продажи, правоустанавливающий документ и выписка из ЕГРН.
В зависимости от ситуации могут понадобиться согласие второго супруга на продажу, отказы других собственников от покупки, разрешение органов опеки или банка, доверенность и другие документы.
Среди необязательных, но желательных документов — технический план из БТИ, справки об отсутствии зарегистрированных лиц и долгов по коммунальным услугам. Продавцу также стоит получить справки из ПНД и НД.
Чтобы оформить ипотеку, нужны дополнительные документы: предварительный договор купли-продажи и отчёт об оценке квартиры. А если покупатель уже передал часть денег продавцу, об этом нужна расписка — банк учтёт эту сумму как первоначальный взнос.